Sep 27, 2026

FP・お金の資格

FP2級の不動産が苦手｜覚えられない数字を3つに分ける順番

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FP2級の不動産が苦手な人は、覚える量より数字の置き場所で止まっています。借地権の「30年」「50年」、容積率の「10分の4」、譲渡所得の「5年」が、どの話の数字なのか区別できていない状態です。

不動産の論点は「価格と登記」「法令」「税金」の3つの箱に分けると、数字が混ざらなくなります。 目標は10問前後のうち6問で、全部を覚える必要はありません。

この記事では、3つの箱の中身と覚える順番、止まりやすい論点の整理、4週間の立て直し手順を順にまとめます。

苦手になる原因は数字の置き場所

不動産が苦手になる原因は、似た数字が別々の法律に散らばっていることです。FP2級の不動産は、民法・借地借家法・都市計画法・建築基準法・区分所有法・税法にまたがります。テキストを章の順に読むと、法律が変わるたびに新しい数字が出てきます。

たとえば「30年」は、普通借地権の存続期間にも、建物譲渡特約付借地権にも出てきます。「5年」は譲渡所得の長期と短期の分かれ目です。数字だけを単語帳にすると、問題文を読んだときにどの数字を使うかで迷います。

もうひとつの原因は、宅建の受験者向けの細かい知識まで手を広げることです。FP2級の不動産は、宅建ほど深くは問われません。オンスク.JPのFP2級講座では、不動産の章が12講義で構成されています。範囲は広いものの、1つずつの論点は基本の数字と仕組みが中心です。

学科での位置と目標点

日本FP協会の試験要綱によると、2級の学科試験は120分・60問の多肢選択式で、36点以上が合格です。出題は6分野にまたがり、不動産はそのひとつです。紙の試験だった時期の公開問題では、各分野10問ずつの構成が一般的でした。

不動産が10問前後なら、目標は6問です。得意分野で上乗せできる人は5問でも合格点に届きます。

区分	内容
学科試験	120分・60問・多肢選択式・36点以上で合格
受検手数料（日本FP協会）	学科と実技 11,700円／学科のみ 5,700円
実施方式	CBT（全国の会場で随時受検）
法令基準日	2026年6月〜2027年5月の試験は2026年4月1日
2026年度の休止期間	12月28日〜1月5日、3月25日〜3月31日

（最終確認日：2026-09-27。試験の形式・手数料・休止期間は変更される場合があるため、受検前に日本FP協会または金融財政事情研究会の公式サイトで確認してください）

不動産を丸ごと捨てるのはおすすめしません。不動産の税金は、タックスプランニングの譲渡所得とつながっています。相続・事業承継分野の土地の評価にも、路線価などの価格の知識を使います。不動産を捨てると、ほかの2分野の点まで落としやすくなります。

覚える論点を3つの箱に分ける

最初に、不動産の論点を3つの箱に仕分けます。オンスク.JPのFP2級講座の講義名を当てはめると、次のようになります。

箱	含まれる論点	覚えるものの中心
価格と登記	不動産の調査（登記）・不動産の価格・不動産の取引	誰が・いつ時点で・何のために出す価格か
法令	借地借家法と宅建業法・都市計画法・建築基準法・区分所有法	期間・面積・割合の数字
税金と活用	取得時・保有時・譲渡時の税金・不動産の有効活用	税率・特例・利回りの計算

問題を解くたびに「どの箱の問題か」を先に言うと、使う数字の候補が絞れます。 箱を決めずに解くと、借地の30年と譲渡の5年のように、別の箱の数字が頭に浮かびます。

覚える順番は、価格と登記→税金→法令の順が進めやすいです。価格と登記は数字が少なく、ほかの2つの箱の土台になります。税金は、タックスプランニングの所得税の流れを知っていれば理解が早い箱です。法令は数字が最も多いため、最後にまとめて表で覚えます。

箱1 価格と登記

価格の論点は、4つの公的な価格を表で並べると混ざりません。表の縦の列を「誰が出すか」「いつ時点か」で覚えます。

価格	出す機関	基準日	水準の目安
公示価格	国土交通省（土地鑑定委員会）	毎年1月1日	基準になる価格
基準地標準価格	都道府県	毎年7月1日	公示価格とほぼ同じ
相続税路線価	国税庁	毎年1月1日	公示価格の8割程度
固定資産税評価額	市町村	1月1日（3年ごとに評価替え）	公示価格の7割程度

ひっかけで多いのは、基準地標準価格の基準日です。4つのうち7月1日なのは基準地標準価格だけなので、「7月は都道府県」とセットで覚えます。

登記は、「登記を信じて取引しても守られない」という原則が中心です。日本の不動産登記には公信力がありません。登記簿の構成は次の3つで押さえます。

表題部：土地や建物の所在・面積など、物理的な状況
権利部（甲区）：所有権に関すること
権利部（乙区）：抵当権など、所有権以外の権利に関すること

仮登記は、後で本登記をしたときの順位を守るための登記です。仮登記のままでは第三者に対抗できない点が、選択肢でよく問われます。

箱2 税金は取得・保有・譲渡の順

不動産の税金は、「買うとき」「持っている間」「売るとき」の3つの場面に分けます。場面を決めてから税目を思い出すと、税率が混ざりません。

買うときの不動産取得税

不動産取得税の標準税率は4%です。土地と住宅は、2027年3月31日までの取得なら3%に軽減されます。宅地評価土地は、同じ期限まで課税標準が2分の1になります。三井のリハウスの「税金の手引き」（2026年度版）などで確認できる内容です。

この特例は期限付きです。期限の年月日まで覚える必要はありませんが、「本則4%・特例3%」の2つは言えるようにしておきます。

持っている間の固定資産税

固定資産税の標準税率は1.4%です。住宅用地には課税標準の特例があり、面積で分かれます。

住宅用地の区分	固定資産税の課税標準	都市計画税の課税標準
200㎡以下の部分（小規模住宅用地）	6分の1	3分の1
200㎡を超える部分（一般住宅用地）	3分の1	3分の2

固定資産税は「6分の1と3分の1」、都市計画税は「3分の1と3分の2」と、2つずつペアで覚えます。 都市計画税の制限税率は0.3%です。

売るときの譲渡所得

売るときの税金は、タックスプランニングの譲渡所得と同じ話です。土地・建物の譲渡は申告分離課税で、所有期間で税率が変わります。

長期譲渡所得：譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える。税率は20.315%（所得税・復興特別所得税15.315%、住民税5%）
短期譲渡所得：5年以下。税率は39.63%（所得税・復興特別所得税30.63%、住民税9%）

所有期間は、売った日ではなく「売った年の1月1日」で数えます。ここが最も多いひっかけです。

マイホームを売ったときの特例は、次の2つを組み合わせて出題されます。

居住用財産の3,000万円特別控除：所有期間の長さを問わない
軽減税率の特例：所有期間10年超が条件。課税長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分は14.21%

3,000万円控除は所有期間を問いません。軽減税率は10年超が条件です。「控除は期間なし、軽減税率は10年超」の対比を1行で言えれば、特例の問題は取りやすくなります。

箱3 法令は表で覚える

法令の箱は数字が最も多く、苦手な人が止まりやすい箱です。文章で覚えず、法律ごとに表を1枚ずつ作ります。

借地権の種類

借地権は、存続期間と契約の方式を並べると区別できます。

FP2級｜不動産の法令

借地権の種類と存続期間

数字と契約の方式をセットで覚えると選択肢の違いに気づけます

	存続期間	契約の方式	更新
普通借地権期間満了後も続けやすい	○ 30年以上	○ 方式の定めなし	○ あり（最初20年以上・以後10年以上）
一般定期借地権用途の制限なし	○ 50年以上	△ 書面（電磁的記録も可）	× なし
事業用定期借地権等事業用の建物に限る	△ 10年以上50年未満	△ 公正証書に限る	× なし
建物譲渡特約付借地権建物を地主が買い取る	○ 30年以上	○ 方式の定めなし	× なし（建物の譲渡で終了）

※○△×は「借りる側から見た制約の少なさ」の目安です。事業用定期借地権等は、住宅には使えません

コツコツ資格

止まりやすいのは、事業用定期借地権等の「公正証書に限る」です。一般定期借地権は書面でよく、事業用だけが公正証書です。「事業は公証役場」と覚えると区別できます。

借家は、普通借家と定期借家の2つだけです。定期借家契約は書面で結び、契約前に「更新がない」ことを書面で説明する必要があります。普通借家で期間を1年未満にすると、期間の定めがない契約とみなされます。定期借家は1年未満でも有効です。

建築基準法の2つの計算

建築基準法は、接道義務と容積率・建蔽率の計算に絞ります。

接道義務：建物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接する必要がある
2項道路：幅員4m未満の道路は、道路の中心線から2m下がった線が道路の境界とみなされる（セットバック）
容積率の前面道路制限：前面道路の幅員が12m未満なら、幅員に法定乗数をかける。住居系の用途地域は10分の4、それ以外は原則10分の6。指定容積率と比べて小さいほうを使う

容積率の問題は、計算の手順を固定すると解けます。

前面道路が12m未満か確認する（複数あるときは広いほう）
幅員×10分の4（住居系）または10分の6で、道路による上限を出す
指定容積率と比べて、小さいほうを敷地面積にかける

建蔽率は、特定行政庁が指定する角地で10%、防火地域内の耐火建築物等で10%緩和されます。防火地域内で建蔽率80%の地域に耐火建築物等を建てる場合は、建蔽率の制限がなくなります。

都市計画法の開発許可

開発許可は、区域ごとの面積で覚えます。

区域	開発許可が必要な規模
市街化区域	1,000㎡以上（三大都市圏の一定の区域は500㎡以上）
市街化調整区域	規模にかかわらず原則必要
非線引き区域	3,000㎡以上

市街化区域は「市街化を進める区域」、市街化調整区域は「市街化を抑える区域」です。意味から考えると、調整区域だけ面積の基準がない理由がつながります。

区分所有法は改正に注意

区分所有法は、2026年4月1日に改正法が施行されました（法務省の案内による）。集会の決議要件の母数が、一部「出席者」に変わっています。FP2級のCBTの法令基準日も2026年4月1日です。受検する時期のテキストが改正後の数字で書かれているか、最初に確認してください。

改正の中身は宅建の区分所有法は改正後で出る｜決議要件の覚え方と1点に表でまとめています。FP2級で改正点がどこまで問われるかは、この記事では確認できていません。苦手な人は、建替え決議の「5分の4」を最優先で押さえてください。建替え決議は改正後も5分の4のままです。

不動産投資の利回り計算

有効活用の箱では、利回りの計算がよく出ます。2つの利回りの違いを式で覚えます。

表面利回り（単純利回り）＝年間の賃料収入÷投資額×100
実質利回り（NOI利回り）＝（年間の賃料収入－諸経費）÷投資額×100

問題文に経費が書かれていれば、実質利回りを求める問題です。数字が出てきたら、まず「経費を引くかどうか」を決めてから電卓を使います。

土地の有効活用の方式は、「土地を手放すか」「建築資金を誰が出すか」で区別します。等価交換方式は、土地の一部を開発業者に渡す代わりに、建物の一部を受け取る方式です。定期借地権方式は、土地を貸すだけで建築資金を負担しません。

4週間の立て直しスケジュール

不動産だけを立て直すなら、4週間が目安です。平日30〜45分、休日に1〜2時間を取れる社会人を想定しています。理解の速さには個人差があるため、進まない週は次の週に回してください。

週	やること	終わりの目安
1週目	3つの箱の仕分けと、価格・登記	4つの価格の「誰が・いつ時点か」を何も見ずに言える
2週目	税金（取得・保有・譲渡）	長期と短期の分かれ目と、3,000万円控除と軽減税率の条件を言える
3週目	法令（借地借家・建築基準・都市計画・区分所有）	借地権4種類の表と、容積率の計算手順を白紙に書ける
4週目	利回り計算と、分野別の過去問演習	分野別の問題で6割を超える

4週目の過去問演習では、間違えた問題の横に「どの箱か」を書き込みます。同じ箱の間違いが続くなら、その箱の表だけを作り直せば足ります。

過去問を使うときは、出題された年の法令に注意してください。不動産取得税の軽減のような期限付きの特例や、区分所有法の決議要件は、古い回と今で扱いが違う場合があります。数字は受検期間に対応した年度版のテキストで確認します。

独学で止まったときの選択肢

表を作っても借地権や容積率の計算がつかめない場合は、講義動画で一度説明を聞く方法があります。容積率の計算のように手順がある論点は、図を使った説明のほうが早く理解できる人もいます。分野別の正答率が上がっている人には不要な出費です。

オンスク.JPは月額制のオンライン講座で、FP2級講座の不動産の章は12講義です。講義は不動産の調査・価格から始まり、法令、税金、有効活用へと進みます。料金はウケホーダイ・ライトが月額1,078円（税込）、ウケホーダイ・スタンダードが月額1,628円（税込）です。

注意点もあります。講座ページに表示されている改訂日は2025年9月9日です。2026年4月施行の区分所有法改正への対応状況は、この記事では確認できていません。改正の数字は、受検期間に対応した年度版テキストで補ってください（最終確認日：2026-09-27）。

よくある質問

Q. 不動産は捨てても合格できますか

計算上は、ほかの5分野で36点を取れば合格できます。ただし、不動産の譲渡の税金はタックスプランニングと、土地の価格は相続・事業承継と重なります。捨てるとその分も落としやすくなるため、価格と税金の箱だけは押さえてください。

Q. 宅建の知識がないと不利ですか

不利にはなりません。FP2級の不動産は、宅建ほど細かい条文までは問われません。宅建のテキストに手を広げるより、FP2級のテキストの表を白紙に再現できるようにするほうが点につながります。

Q. 語呂合わせは使ったほうがいいですか

数字が単独で問われる論点には使えます。一方で、借地権のように「期間」と「方式」をセットで問われる論点は、語呂合わせだけでは選択肢の違いに気づけません。表で覚えて、語呂合わせは補助にしてください。

Q. タックスプランニングも苦手です。どちらから手を付けますか

先にタックスプランニングの所得税の流れを押さえると、不動産の譲渡所得が楽になります。所得税の覚え方はFP2級のタックスプランニングが苦手｜覚えられない人の順番にまとめています。

まとめ

FP2級の不動産で押さえる点は4つです。

苦手の原因は暗記量ではなく、似た数字がどの法律の話か区別できていないこと
論点を「価格と登記」「法令」「税金と活用」の3つの箱に分け、問題ごとにどの箱かを先に言う
丸ごと捨てず、目標は10問中6問。法令の数字は法律ごとに表を1枚ずつ作る
2026年6月〜2027年5月のCBTは法令基準日2026年4月1日。期限付きの特例と区分所有法は年度版テキストで確認する

次に過去問を解くときは、間違えた問題の横に「どの箱か」を書き込むところから始めてください。

参考にした情報

※本記事は情報提供を目的としたもので、試験の合格や学習の成果を保証するものではありません。試験制度・料金は変更される場合があるため、受験前に必ず公式サイトでご確認ください。