Oct 8, 2026

宅建・不動産

宅建の不動産取得税と固定資産税｜交互出題と混同しない覚え方

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宅建の地方税は、例年問24で1問出ます。テーマは不動産取得税か固定資産税のどちらかで、「交互に出る」とよく言われます。ただ過去の出題を並べると、令和5年・令和6年は2年続けて不動産取得税でした。 交互出題を当てにして片方を捨てると、外れたときに1点を落とします。

結論として、直前期は2つの税を対比で覚え、両方を最低限まで仕上げるのが安全です。軸は「取得税は都道府県・一度だけ」「固定資産税は市町村・毎年」です。特に今年は不動産取得税の免税点が大きく変わったので、古い数字のまま覚えている人は直しておきましょう。令和8年度試験は2026年10月18日です。

交互出題は本当か｜過去10年の問24

交互出題は「おおむね当たっている傾向」で、毎年の決まりではありません。宅建試験ドットコムの過去問ページで、各年の問24のテーマを確認しました（最終確認日：2026-10-08）。

試験年	問24（地方税）	問23（国税）
令和7年（2025）	固定資産税	登録免許税
令和6年（2024）	不動産取得税	所得税（住宅ローン控除）
令和5年（2023）	不動産取得税	印紙税
令和4年（2022）	固定資産税	印紙税
令和3年12月	固定資産税	登録免許税
令和3年10月	不動産取得税	所得税（譲渡所得）
令和2年12月	固定資産税	登録免許税
令和2年10月	不動産取得税	印紙税
令和元年（2019）	固定資産税	所得税（譲渡所得）
平成30年（2018）	不動産取得税	登録免許税
平成29年（2017）	固定資産税	所得税（譲渡所得）
平成28年（2016）	不動産取得税	印紙税

平成28年から令和4年までは、ほぼ交互に出ています。ところが令和5年と令和6年は続けて不動産取得税でした。令和2年と令和3年も、10月試験だけを見ると2年続けて不動産取得税です。

令和7年が固定資産税だったので、今年は不動産取得税の可能性が高い、という読みは成り立ちます。 ただし外れる年が実際にあるため、配分は「取得税を厚め、固定資産税も基本は落とさない」がちょうどよいところです。

2つの税が混ざる原因は「似た数字と似た言葉」

不動産取得税と固定資産税が混ざるのは、どちらも不動産にかかる地方税で、軽減の数字が似ているからです。混同が起きやすいのは次の4点です。

誰が課すか：都道府県と市町村がごちゃまぜになる
住宅の軽減：「1,200万円控除」と「税額2分の1」が入れ替わる
土地の軽減：取得税の「宅地2分の1」と、固定資産税の「住宅用地6分の1・3分の1」が混ざる
免税点：取得税の「16万円・66万円・34万円」と、固定資産税の「30万円・20万円・150万円」がぶつかる

この4点は、税の性格を1本の軸で押さえると整理できます。**不動産取得税は「買ったときに一度だけ払う税」、固定資産税は「持っている限り毎年払う税」**です。数字を覚える前に、この軸を先に頭に入れてください。

対比表で一気に整理する

2つの税の違いを、宅建で問われる項目に絞って並べました。数字は令和8年度試験の基準で書いています。

項目	不動産取得税	固定資産税
性格	取得したときに一度だけ	毎年かかる
課税する団体	都道府県	市町村（東京23区は都）
誰に課すか	不動産を取得した人	1月1日時点の所有者
課税標準	固定資産課税台帳の登録価格が原則	固定資産課税台帳の登録価格
税率	標準4%（土地と住宅は3%の特例）	標準1.4%
土地の軽減	宅地は課税標準を2分の1	住宅用地は課税標準を6分の1・3分の1
住宅の軽減	新築住宅は課税標準から1,200万円控除	新築住宅は税額を2分の1
免税点	土地16万円・建築66万円・売買等34万円	土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円
納め方	普通徴収	普通徴収

※不動産取得税の税率3%と宅地2分の1の特例は、大阪府の案内では令和9年3月31日までの取得が対象です。固定資産税の免税点は、令和8年度試験では従来の数字で覚えます（理由は次の章）。

表を見ると、**「取得税＝県・控除（引き算）」「固定資産税＝市町村・割合（2分の1や6分の1）」**と分けられます。住宅の軽減で「控除額」が出てきたら取得税、「税額の2分の1」なら固定資産税、と判断できます。

不動産取得税で押さえる5点

不動産取得税は、取得の「中身」を問う選択肢が多い税です。

相続と法人の合併では課税されない：形式的な移転のためです。一方で贈与や交換は課税されます
家屋の改築も課税対象になりうる：改築で家屋の価格が増えた場合です
宅地の課税標準は2分の1：大阪府の案内では令和9年3月31日までの取得が対象です
新築住宅は1,200万円を控除：認定長期優良住宅は1,300万円です
免税点は令和8年4月1日以後の取得から引き上げ：数字は次の章で確認します

固定資産税で押さえる5点

固定資産税は、「いつ・誰に」と「住宅用地の割合」がよく問われます。

賦課期日は1月1日：年の途中で売っても、その年度分は1月1日時点の所有者に課されます
住宅用地の特例：200平方メートル以下の部分は課税標準が6分の1、超える部分は3分の1です
新築住宅の減額：120平方メートル分までの税額が2分の1になります。期間は一般の住宅で3年度分、3階建て以上の中高層耐火建築物で5年度分です
標準税率は1.4%：標準税率なので、市町村は条例でこれと異なる税率を定めることができます
固定資産課税台帳は閲覧できる：令和7年の問24では、納税義務者などの求めに応じて閲覧させる仕組みが正解肢になっていました

令和7年の問24では、小規模住宅用地の割合を「3分の1」とした誤りの肢も出ています。6分の1と3分の1の入れ替えは典型的なひっかけです。

令和8年試験で数字が変わった3か所

今年いちばん気をつけたいのは、令和8年度の税制改正で動いた数字です。宅建試験は例年、その年の4月1日時点で施行されている法令で出題されます。

不動産取得税の免税点が引き上げ

大阪府の不動産取得税の案内によると、令和8年4月1日以後の取得から免税点が次のように変わりました（最終確認日：2026-10-08）。

区分	令和8年3月31日以前	令和8年4月1日以後
土地	10万円	16万円
家屋（建築）	23万円（1戸あたり）	66万円（1戸あたり）
家屋（売買など）	12万円（1戸あたり）	34万円（1戸あたり）

市販テキストや過去問の解説は、古い「10万円・23万円・12万円」のままのことがあります。今年の試験では「16・66・34」で覚えてください。

新築住宅の床面積要件が40平方メートル以上に

不動産取得税の新築住宅の控除は、床面積の要件が変わりました。大阪府の案内では、令和8年4月1日以後は「40平方メートル以上240平方メートル以下」です。それ以前は「50平方メートル以上240平方メートル以下」でした。

固定資産税の新築住宅の減額も、床面積要件が変わったとされています。受験対策サイトの解説では「40平方メートル以上240平方メートル以下」です。床面積の数字を問う肢が出たら、今年は下限40平方メートルと覚えておきます。

固定資産税の免税点は「まだ変わっていない」

固定資産税の免税点も、家屋30万円・償却資産180万円への引き上げが決まっています。ただし適用は令和9年度以後の固定資産税からです。四谷学院などの受験対策ブログでも、令和8年度試験は従来の「土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円」で覚えるよう案内しています。

ここが今年の落とし穴です。不動産取得税の免税点は新しい数字、固定資産税の免税点は古い数字のまま、という組み合わせになります。

残り10日の覚え方と時間配分

試験まで10日のいまは、地方税に使う時間は合計2〜3時間ほどで十分です。地方税は1問1点で、宅建業法や法令上の制限に比べると配点が小さいためです。

日程	やること	目安時間
10月8日〜10日	対比表を書き写し、令和8年の改正点3か所を確認	1時間
10月11日〜14日	不動産取得税の過去問を5年分、固定資産税を3年分	1時間
10月15日〜17日	対比表と改正点だけを見直し、問題は解かない	30分

覚え方のコツは3つあります。

対比表を自分の手で1回書く：読むだけより、「県・市町村」「控除・割合」の違いが残ります
過去問は肢ごとに「どっちの税の話か」を言う：問題文の主語を見る前に、数字だけで税を当てる練習をします
改正点は付箋で最後に見る場所に貼る：試験前日と当日朝に見直す対象を、免税点と床面積に絞ります

過去問を解くときは、古い年度の免税点の肢に注意してください。当時は正しかった肢でも、今年の基準では誤りになるものがあります。

つまずきポイントと人を選ぶ点

地方税の対策は、全員に同じ配分が合うわけではありません。

税その他が全体で手薄な人：地方税より先に、登録免許税と印紙税の基本を確認するほうが点につながる場合があります
宅建業法がまだ15点前後の人：地方税の2〜3時間を宅建業法に回したほうが得点期待は大きくなります
交互出題に賭けて固定資産税を捨てる人：令和5・6年のように外れる年があるため、捨てるのは避けます
古い参考書で勉強している人：免税点の数字が古いまま載っていることがあるので、今年の数字に書き換えます

独学で数字の更新が不安な人の選択肢

独学で一番困るのは、今回のような改正の数字を自分で追うことです。最新年度に対応した講座を使うと、改正点を探す手間を省けます。オンスク.JPは宅建の講座を扱う月額制のオンライン講座で、苦手な単元だけを動画で見直す使い方もできます。

残り10日で講座を1から見る時間はありません。使うなら、税その他など苦手な単元に絞るのが現実的です。今年届かなかった場合に、来年に向けて使う考え方もあります。

よくある質問（FAQ）

Q. 今年は不動産取得税が出ると決めて、固定資産税は捨ててもいいですか？

おすすめしません。令和5年と令和6年は続けて不動産取得税が出ており、交互出題は決まりではありません。固定資産税は次の4点だけでも押さえておくと、基本的な肢に対応できます。

1月1日時点の所有者に課す
住宅用地は課税標準を6分の1・3分の1
新築住宅は税額を2分の1
免税点は30万円・20万円・150万円

Q. 過去問の解説に「免税点は土地10万円」と書いてありました。どちらが正しいですか？

令和8年4月1日より前の取得なら10万円、以後の取得なら16万円です。宅建試験は例年4月1日時点の法令で出題されるため、今年の試験では16万円で考えます。古い解説は、出題当時の法令で書かれています。

Q. 不動産取得税の「1,200万円」と固定資産税の「120平方メートル」が混ざります。

単位で分けてください。1,200万円は不動産取得税の「お金の控除額」、120平方メートルは固定資産税の「税額を2分の1にする床面積の上限」です。「取得税は引き算、固定資産税は割合」と覚えると混ざりにくくなります。

Q. 地方税は毎年何問出ますか？

例年、問24の1問です。国税（印紙税・登録免許税・所得税・贈与税など）が問23で1問出ることが多く、税法は合わせて2問が目安です。

Q. 都市計画税も覚える必要がありますか？

過去10年の問24は、不動産取得税と固定資産税のどちらかでした。直前期は都市計画税に時間を割かず、2つの税を優先します。

まとめ

宅建の地方税は、2つの税を対比で覚えれば1点を取りにいける分野です。

問24は不動産取得税と固定資産税が「おおむね」交互。令和5・6年は連続で取得税だった
軸は「取得税＝県・一度だけ・控除」「固定資産税＝市町村・毎年・割合」
不動産取得税の免税点は令和8年4月1日以後「16万円・66万円・34万円」
固定資産税の免税点は今年の試験では従来の「30万円・20万円・150万円」
残り10日の地方税は合計2〜3時間に抑え、宅建業法などとのバランスを取る

10月18日まで、改正点の数字だけは前日にもう一度見直しておきましょう。